다주택자 양도세 중과 (+비조정지역, 기준, 유예종료)

다주택자 양도세 중과 유예 종료 안내: 2026년 5월 10일 부활 및 비조정지역 기준

2022년부터 이어져 온 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일부로 최종 종료됩니다. 5월 10일 이후 양도분부터는 조정대상지역 내 다주택자에게 최고 82.5%의 중과세율이 적용되므로, 비조정지역 해당 여부와 유예 종료에 따른 보완책(계약일 기준)을 반드시 확인하여 절세 전략을 수정해야 합니다.

1. 2026년 다주택자 양도세 중과 유예 종료 및 부활

정부는 2026년 2월 12일 공식 발표를 통해, 한시적으로 적용되던 다주택자 양도세 중과 배제 조치를 연장 없이 5월 9일 종료하기로 확정했습니다. 이에 따라 5월 10일부터는 조정대상지역 내 주택을 매도하는 다주택자에게 무거운 세금이 다시 부과됩니다.

[핵심 변동 사항]

• 유예 종료일: 2026년 5월 9일 (이후 양도 시 중과 적용)

• 중과 대상: 조정대상지역(강남 3구, 용산구 등) 내 주택을 보유한 2주택 이상 보유자

• 적용 세율: 기본세율(6~45%) + 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상) 추가

• 장기보유특별공제: 중과 적용 시 혜택 배제 (세 부담 급증의 핵심 요인)

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2. 비조정대상지역 및 중과 판단 기준

많은 분이 혼동하시는 부분은 '모든 다주택자'가 중과 대상인지 여부입니다. 양도세 중과는 **'조정대상지역'**에 위치한 주택을 팔 때만 적용됩니다.

비조정대상지역의 경우

• 세율: 주택 수와 상관없이 기본세율(6~45%) 적용

• 공제: 보유 기간에 따른 장기보유특별공제(최대 30%) 적용 가능

• 전략: 현재 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 대부분 지역 및 수도권이 비조정지역이나, 2025년 10월 신규 지정된 지역이 있으므로 매도 전 반드시 해당 시점의 규제 지역 여부를 확인해야 합니다.

중과세율 비교표 (지방소득세 포함)

구분	유예 기간 (~26.05.09)	유예 종료 후 (26.05.10~)
2주택자	기본세율 (6.6%~49.5%)	기본 + 20%p (최고 71.5%)
3주택 이상	기본세율 (6.6%~49.5%)	기본 + 30%p (최고 82.5%)
장특공제	적용 (최대 30%)	적용 불가

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3. 유예 종료 보완책: '계약일 기준' 적용

정부는 급격한 시장 혼란을 막기 위해 '양도일(잔금일)'이 아닌 **'매매계약 체결일'**을 기준으로 유예 혜택을 일부 보완했습니다.

• 조건: 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 수령한 경우.

• 잔금 기한:

  • 강남 3구 및 용산구: 계약 후 4개월 내 양도(잔금) 시 중과 배제.

  • 기타 조정대상지역: 계약 후 6개월 내 양도(잔금) 시 중과 배제.

• 주의: 단순 '가계약'은 인정되지 않으며, 증빙 가능한 계약금 입금이 완료되어야 합니다.

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4. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 비조정지역에 있는 집을 먼저 팔면 중과를 피할 수 있나요?

A1. 네, 그렇습니다. 중과는 '팔려고 하는 집'이 조정대상지역에 있을 때 적용됩니다. 비조정지역 주택은 다주택자라 하더라도 기본세율이 적용되므로, 세금 부담을 줄이려면 비조정지역 주택을 먼저 매도하거나 유예 종료 전 조정지역 주택을 처분하는 순서가 유리합니다.

Q2. 5월 9일에 계약하고 잔금을 12월에 치르면 어떻게 되나요?

A2. 원칙적으로 중과 대상이 됩니다. 2026년 보완 지침에 따라 강남 3구/용산은 4개월, 그 외 조정지는 6개월이라는 '잔금 유예 기간'을 지켜야 합니다. 5월 9일 계약 시점으로부터 해당 기간(4~6개월)을 넘겨 잔금을 치르면 중과세율이 적용됩니다.

Q3. 장기보유특별공제가 배제되면 세금이 얼마나 차이 나나요?

A3. 차익이 클수록 수억 원 이상의 차이가 발생합니다. 예를 들어 10년 보유한 주택의 차익이 10억 원일 경우, 30% 공제를 받다가 못 받게 되는 것과 동시에 세율까지 30%p 가산되므로 체감하는 세액은 기존의 2~3배 수준으로 늘어날 수 있습니다.

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다주택자 양도세 최종 체크리스트

• 매도 주택 위치: 현재 해당 지역이 조정대상지역인지 재확인하십시오.

• 계약 시점: 중과를 피하려면 반드시 2026년 5월 9일 이전에 정식 계약을 체결해야 합니다.

• 잔금 일정: 본인의 주택 소재지에 따라 4개월 또는 6개월의 잔금 마지노선을 설정하십시오.

• 증빙 서류: 가계약이 아닌 정식 계약서와 계약금 입금 내역을 철저히 준비하십시오.